בכל אירוע מס הכולל העברת זכויות בין שבתמורה ובין שלא בתמורה, יש לדווח לרשות המסים. לעיתים רשות המסים סוברת כי המחיר שדווח הינו מחיר נמוך (בשל שיקולים שונים של הצדדים לעסקה) ולכן היא קובעת את השווי הראוי לדעתה, ממנו ייגזר גם סכום המס. יש לציין כי עובדי רשות המסים הינם עובדים מסורים ואמונים, אך מרביתם אינם שמאי מקרקעין אלא בעלי תפקיד שעברו מספר הכשרות, ואין להם את כל הכלים והזמן כדי לקבוע את שווי הזכויות הנישומות הראוי.
לדוגמא : קרקע חקלאית, הגובלת בקו הכחול של יישוב עירוני במרכז. על פניו מדובר על קרקע עם פוטנציאל גבוה. אך בדיקה מעמיקה בתוכניות מתאר מחוזיות וארציות, תלמד כי על פי תוכנית מתאר מחוזית במרכז החלקה מיועד לעבור מסדרון תשתיות וחשמל וכי הקרקע מיועדת להישאר חקלאית וללא פוטנציאל לייעוד עירוני גם בתוכניות מתאר ארציות.
למרות שהרוכשים לא היו ערים למצב התכנוני, מחיר הרכישה שיקף בנאמנות את שווי הקרקע. אך פקידי מס שבח סברו כי לאור הקרבה לעיר יש לשום את הקרקע במחיר גבוה יותר.
דוגמא נוספת : מגרש תעשייה שהוחכר לפלוני על ידי רשות מקרקעי ישראל נמכר במחיר נמוך ביחס למגרשי תעשייה אחרים שנמכרו בסביבה. פקידי מס שבח סברו כי הצדדים לעסקה ניסו להימנע מתשלום מס גבוה ולכן דיווחו על מחיר עסקה נמוך. אך רק בהשגה התברר כי המגרש הוחכר בחוזה לא מהוון עם קיבולת בנייה נמוכה ביחס למגרשי תעשייה בסביבה שהינם בבעלות מלאה. הקונה והמוכר לקחו בחשבון כי הקונה יצטרך לשלם תשלומים נוספים לרשות מקרקעי ישראל על מנת לבנות ולנצל את קיבולת הבנייה המותרת בסביבה ולכן הסכום שנקבע בחוזה היה נמוך יחסית.
רק באמצעות שומת מקרקעין מקיפה, בה הושקעו זמן ומשאבים, ניתן לקבוע את שווי הנכס הראוי ולכן תמיד בעת השגה העוסקת בגין מרכיב שווי הזכויות המועברות יש להציג שומת מקרקעין, על ידי ב"כ המשיג ולעיתים נדרשת גם נוכחותו של שמאי המקרקעין בהשגה.
הדבר נדרש שבעתיים בנכסים מסחריים/סמי מסחריים ובדירות מגורים, כשלרשות המסים אין את כל המידע הנדרש בפניה (כגון היתרי בנייה/ מסמכים משפטיים/תכנון מלא/ עסקות היסטוריות רלוונטיות וכדומה).
משרדנו תומך בהצעת חוק אשר תדרוש הכנת שומת מקרקעין לכל אירוע מס (בחלק ניכר של העסקות גם כך קיימת מעורבת כזו או אחרת של שמאי קרקעין). וזאת על מנת להציג מראש לרשות המסים תמונה מלאה על מצבו של הנכס. בדרך זו יימנע הצורך מהשגות מיותרות ומפח נפש.
למשרד ניסיון רב במגזר הפרטי והציבורי. צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני.
Share
Tweet
