הנדון: הצעה לחקיקת חוק להצגת שומה מטעם שמאי מקרקעין בכל העברת זכות וזאת על מנת להגביר את שקיפות הנתונים הן כלפי מס שבח והן כלפי כלל האזרחים למניעת הפסדי מס עקב דיווחים לקויים והון שחורנכתב ע"י אריה סודית - שמאי מקרקעין
רקע:
כיום בעת הגשת פעולה להעברת זכויות נדרשים הן מוכר/י והן רוכש/י המקרקעין, להגיש
תצהיר לעניין שומת המס החייבת כאשר הבקרה של רשות המיסים במשרד האוצר הינה
רנדומלית. כלומר ייתכנו מצבים בהם ינצלו הצדדים את חוסר הבקרה העיקבי לצורך דיווח
נתונים אשר אינם תואמים את העסקה וזאת במטרה להפחית בנטל המס. לדוגמא במכירת נכס
צמוד קרקע אשר מדווח כדירה יחידה כאשר בפועל מדובר בנכס המפוצל ל 2 יחידות ואף ייתכן
וקיימת בו פעילות עסקית של צימרים.
היות ועסקאות המדווחות כחייבות במס נבחנות בצורה כזו או אחרת על ידי המפקחים מטעם
הרשות. במקרים בהם השווי בעסקה המוצהרת נמוך מדי לדעת רשות המיסים, נקבע על ידה שווי
גבוה יותר וזאת על בסיס אותן נתונים כפי שדווח לה עצמה ולא עברו בקרה או אימות.
עתה כאשר הנישום יבקש להשיג על החלטת המנהל עלול להיווצר מצב בו שני הצדדים נאחזו
למעשה בנתונים פגומים והיות והסתמכו על אותו מאגר נתונים לא מבוקר.
1. סעיף 87
2.
סעיף 78 לחוק קובע
כי מוכר / רוכש מקרקעין אשר קיבל הודעת שומה ויש לו מחלוקת
בקשר לנתוניה, רשאי להגיש השגה תוך 12 ימים מיום שנמסרה לו ההודעה. ההשגה תוגש
על גבי טופס 3211 באופן מפורט ומנומק תוך ציון הסכום אשר אינו שנוי במחלוקת ודרך
חישובו. המנהל יזמן את המשיג לדיון בהשגה וישיב לו את החלטתו באופן מנומק ובכתב
וזאת תוך 8 חודשים מיום אשר בו הוגשה ההשגה (או שנה בנסיבות שמצויות בחוק).
3.
הליך דיווח מקוון
מאומתים עובדתיים אשר ישתקפו מחוות הדעת השמאית. לאור אופן ביצוע הדיווח
המקוון הרי שבנקל ניתן להוסיף פרק להליך המקוון בו ימולאו הפרטים על ידי שמאי
המקרקעין בצרוף חוות הדעת השמאית כקובץ סרוק וייחתם על ידו. הפרק יצטרף
במסגרת פרק נתוני הנכס אשר ימוזג באמצעות קוד הקלדה כפי שניתן היום לעשות עם
השומה העצמית לדוגמא.
4.
עיקרי ההצעה להצעת החוק:
לאור התמורות שחלו בעשורים האחרונים, וגידול בהיקף
הפעילות בשוק הנדל"ן, על מנת להכין שומה לגבי נכס מסוים, נדרש כיום זמן לא מבוטל.
במשרד המשפטים (הוועדה לתקינה שמאית) הכינו תקינה שמאית על מנת ליצור אחידות
בהליך הכנת השומה. בשומה מקיפה נבחנים פרמטרים שונים של הנכס כגון: מצב תכנוני
(תוכניות בהכנה/מופקדות/מחוזיות/גובלות וכדומה), מצב משפטי (חוזה חכירה
מהוון/לא מהוון /הערות אזהרה שונות/זכויות לצד ג' ועוד) , מצב הרישוי (היתרי בנייה/
תוספות בנייה לא חוקיות/סוג הבנייה שאושר/וכדומה) מטרדים(כגון רעש, זיהום/
קרינה) כל זאת ועוד הינם פרמטרים המשפיעים על שווי הזכויות הנישומות.
א.
ולהעריך את מכלול הנתונים המשפיעים על שווי נכס, בעת דיווח של כל אירוע
העברת זכות. הדבר יוצר עומס ועיכובים ועקב כך בחלק לא מבוטל מן המקרים
התוצאה מתבטאת בכך כי לעיתים בהערכות מס גבוהות יותר מהמחיר המדווח
ולעיתים במחיר מוערך נמוך יותר משווי השוק הריאלי. הדבר נובע בעיקר לאור אי
בהירות בנתוני הדיווח. ראוי שהצעת החוק תחייב את הצדדים המעורבים בכל
העברת זכות בנכס מקרקעין, להגיש שומת מקרקעין מלאה החתומה על ידי שמאי
מקרקעין.
דגש על שקיפות מלאה לציבור.
ג.
המצאת שומת מקרקעין תינתן להם תמונה מלאה על מצבו של הנכס. באם באגף
מיסוי מקרקעין יחלקו על השווי שנקבע בשומת המקרקעין הינו נמוך או גבוה ביחס
לקביעתם הסופית, ייפתח הליך השגה בעת הצורך מול רשות המיסים ככתוב בחוק.
והכנסות המדינה.
ה.
דחופים אחרים.
ו.
לרישום הזכויות במקרקעין בעקבות הליך זה יהיו מהירים וקלים יותר .
5.
לסיכום:
עלות השומות שיוכנו על ידי שמאי מקרקעין בעת אירוע מס לצדדים המעורבים
(במקרים המועטים בהם לא נערכה שומה בעת אירוע המס) הינה שולית ביחס לתרומה
הצפויה הן לציבור הרחב והן לרשות המיסים ולמדינה מה גם שהינה מוכרת כהוצאה
לתהליך השומה.