הפקעה
הפקעה הינה הליך הנעשה בכפייה על ידי הריבון. בו מצד אחד נגזלות זכויות הפרט בקרקע לטובת הציבור. מצד שני יש לזכור כי ללא הפקעות לא יהיה ניתן לפתח כנדרש תשתיות ציבוריות, הגנה על שמורות טבע ומימוש צרכים לאומיים אחרים.
לעיתים אנשים שרכשו קרקע חקלאית לפני עשרות שנים בתור השקעה, מגלים לפתע שהקרקע הופקעה על ידי המדינה, תוך מתן תשלום פיצויים במחיר מגוחך.
כיום הקרקע מופקעת בשני שלבים. שלב ראשון לאחר שינוי ייעוד ממצבה התכנוני הקודם לקרקע לצרכי ציבור, בשלב זה עוד היה ניתן לבקש פיצויים בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. בשלב השני הקרקע מופקעת ותשלום הפיצויים הינו רק עבור 60% מהשטח שהופקע ביעוד הציבורי החדש.
לעיתים הפיצויים המשולמים עבור הפקעת הקרקע אינם כוללים את מרכיב הזמינות של קרקע הנמסרת בחוסר רצון. לא תמיד ערכי השווי בשומת ההפקעה מבוססים על עסקאות השוואה רלוונטיות ולא תמיד נלקחים בחשבון כל הגורמים הראויים. לכן כדאי ששמאי מקרקעין ייבחן את מרכיב השווי של הפיצויים וזאת בהתאם לסוג הליך ההפקעה.
ירידת ערך
בהתאם לפסיקות בית המשפט, ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, יכולה לנבוע מפגיעה ישירה ו/או עקיפה בעקבות אישור תוכנית. כמו כן יכולה להתקיים ירידת ערך כלכלית מסיבות אחרות בגינם מגיע פיצוי, כגון ליקויי בנייה, מתקני שידור קטנים, רעש, הצללה, תשתיות בעייתיות ועוד.
בשנים האחרונות קיימת מגמה של תביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 בגין הקמת פרויקטים שונים במסגרת של התחדשות עירונית . בכל הקשור להיבט התכנוני העוסק בין היתר באישור תוכניות בניין עיר עבור פרויקטים של פינוי בינוי והוצאת היתרי הבנייה עבור פרויקטים במסגרת תמ"א 38 על שינוייה. הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה נוטות בדרך כלל להעדיף את האינטרס הציבורי, על פני טובת הפרט.
בכל הקשור להיבטים אחרים המשפיעים על ירידת ערך כלכלית, בתי המשפט בעלי אבחנה רגישה יותר.
למשרד ניסיון רב במגזר הפרטי והציבורי. צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני.
Share
Tweet
