איחוד וחלוקה
תוכנית איחוד וחלוקה לפי סימן ז' בפרק ג' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (נוסח משולב), מאפשרת שינוי של מצב משפטי ותכנוני קיים למצב חדש בו מתבצעת חלוקה משפטית ותכנונית שונה, בדרך כלל עם זכויות בנייה מתוגברות והפקעה של שטחים גדולים יחסית לצורכי ציבור. החלוקה החדשה מבוצעת הן למגרשים בבעלות משותפת והן למגרשים בבעלות נפרדת, הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם.
בהתאם לתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט-2009 (נוסח משולב), תכנית הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, תכלול טבלת הקצאה ואיזון שתיערך בידי שמאי מקרקעין. בעריכת טבלאות ההקצאה יפעל עורך הטבלה, ככל הניתן, להפריד שותפויות במקרקעין ולהקצות, ככל האפשר, מגרשים לבעלות יחידה.
בנושא זה של טבלאות איזון והקצאה קיימת אי אחידות עד היום, בו משתתפים תקן מספר 15 של הוועדה לתקינה שמאית, שומות מקרקעין שאינן אחידות במהותן, ופסיקות בתי המשפט, שלכל "שותף" לנושא יש את הפרשנות הייחודית שלו.
לדוגמא - בתקן מס' 15 של הוועדה לתקינה שמאית נקבע כי שווי הזכויות במצב קודם ובמצב חדש יהיה שווי השוק של הזכויות בין קונה מרצון ומוכר מרצון ויערך על פי עקרון השימוש המיטבי. לעומת זאת בהליך מספר ת"א 2371/05 קבע כבוד השופט חיים טובי כי ערכי השווי שנקבעו למגרשים בטבלת האיזון אינם משקפים את שוויים המוחלט אלא רק משקפים את שוויים היחסי של המגרשים, על מנת שלא ייפגע היחס הפנימי שביניהם. יש לציין כי השווי שנקבע בטבלאות האיזון הוא השווי שמשמש בדרך כלל את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גם לגביית היטל השבחה. אך במקרה שבו עסק פסק הדין שווי המגרשים שנקבע בהיטל ההשבחה היה גבוה משוויים של המגרשים כפי שנקבע בטבלת האיזון.
בנוסף לאי אחידות ואי ההסכמות בנושאים אחרים כמו תרומת מחוברים לשווי הזכויות במצב הקודם, הדבר ממחיש כי עקרונות השווי לאותו נכס אינם תמיד זהים. אך בהתאם לזכויות הצדק הטבעי שאינן משתנות, משרדנו ישאף תמיד לשמר כי שווי הזכויות במצב הקודם ביחס לשווין היחסי במצב התכנוני הקודם, לא יפחת משווין היחסי במצב החדש.
הליך פירוק שיתוף
הליך של פירוק שיתוף הינו הליך משפטי בהתאם לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. מי שקובע לרוב את דרך הפירוק הינו בית המשפט. מומלץ על ידנו כי למרות כל המתחים והמשקעים שהולידו את התנאים לפירוק שיתוף המקרקעין בין הצדדים. יתייעצו הצדדים עם שמאי מקרקעין טרם הפנייה להליך משפטי. בדרך זו יוכלו הצדדים לקבל תמונה מלאה של המצב והאפשרויות העומדים מולם, בהתאם לאופי הנכס ופרמטרים הייחודים לכל אחד מהצדדים ועל ידי כך יוכלו לקבל את ההחלטה הטובה ביותר.
גם בהליכים של פירוק שיתוף נדרשות לעיתים טבלאות איזון, אך ללא שינוי של הזכויות התכנוניות הקיימות.
צרו קשר עוד היום, על מנת לחסוך לבטים מיותרים בשלב מאוחר יותר.
Share
Tweet
